Skip to content Skip to sidebar Skip to footer

Musyawarah penetapan ganti rugi pengadaan tanah

Tanya: 
Pak, tanah dan rumah saya akan terkena proyek pelebaran jalan arteri berlokasi di Deli Serdang, bagaimana cara pemerintah membuat harga ganti rugi atas tanah dan rumah saya tersebut? Saya dengar ada proses musyawarah? Apakah benar setiap warga yang terkena proyek untuk umum akan mendapat ganti untung dan bukan ganti rugi?


Jawab: 
Terima kasih atas pertanyaan anda. Pemerintah pada tahun 2012 telah memberlakukan UU No. 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum (UU Pengadaan Tanah/UUPT). Namun untuk menjawab pertanyaan anda, terlebih dulu harus kita ketahui apakah pelebaran jalan arteri termasuk kepentingan umum atau tidak.


Secara terminologi, pengertian jalan arteri adalah merupakan jalan umum yang berfungsi melayani angkutan utama dengan ciri perjalanan jarak jauh, kecepatan rata-rata tinggi, dan jumlah jalan masuk dibatasi secara berdaya guna.


Yang dimaksud kepentingan umum menurut UU Pengadaa Tanah adalah adalah kepentingan bangsa, negara, dan masyarakat yang harus diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat. Kemudian pasal 10 UU tersebut merinci yang dimaksud kepentingan umum adalah :
a. pertahanan dan keamanan nasional; 
b. jalan umum, jalan tol, terowongan, jalur kereta api, stasiun kereta api, dan fasilitas operasi kereta api; 
c. waduk, bendungan, bendung, irigasi, saluran air minum, saluran pembuangan air dan sanitasi, dan bangunan pengairan lainnya; 
d. pelabuhan, bandar udara, dan terminal; 
e. infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi; 
f. pembangkit, transmisi, gardu, jaringan, dan distribusi tenaga listrik; 
g. jaringan telekomunikasi dan informatika Pemerintah; 
h. tempat pembuangan dan pengolahan sampah;  
i. rumah sakit Pemerintah/Pemerintah Daerah; 
j. fasilitas keselamatan umum;  
k. tempat pemakaman umum Pemerintah/Pemerintah Daerah; 
l. fasilitas sosial, fasilitas umum, dan ruang terbuka hijau publik; 
m. cagar alam dan cagar budaya; 
n. kantor Pemerintah/Pemerintah Daerah/desa; 
o. penataan permukiman kumuh perkotaan dan/atau konsolidasi tanah, serta perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah dengan status sewa;  
p. prasarana pendidikan atau sekolah Pemerintah/Pemerintah Daerah;  q. prasarana olahraga Pemerintah/Pemerintah Daerah; dan 
r. pasar umum dan lapangan parkir umum;


Jadi berdasarkan uraian diatas, jalan arteri termasuk dalam kepentingan umum (point b) sehingga proses pengadaan tanah akan berlaku UUPT tersebut.


Menjawab pertanyaan berikutnya yaitu bagaimana cara pemerintah membuat harga tanah & bangunan milik anda. Kata "cara" dapat kami artikan proses penetapan harga dan bagaimana pemerintah mengkomunikasikan kepada anda dikaitkan dengan kalimat "ada proses musyawarah".

Proses Penetapan Harga
Penetapan harga tanah dan bangunan akan dilakukan pemerintah dengan menunjuk lembaga Penilai sesuai ketentuan pasal 31 ayat 1 UUPT :
"Lembaga Pertanahan menetapkan Penilai sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan"

Sedangkan yang dimaksud dengan Penilai menurut UUPT pasal 1 ayat 11 adalah " Penilai pertanahan, yang selanjutnya disebut Penilai, adalah orang perseorangan yang melakukan penilaian secara independen dan profesional yang telah mendapat izin praktik penilaian dari Menteri Keuangan dan telah mendapat lisensi dari Lembaga Pertanahan untuk menghitung nilai/harga objek pengadaan tanah"

Catatan khusus: Penilai yang dimaksud adalah sebagaimana diatur oleh Peraturan Menteri Keuangan No. 101 Tahun 2014 tentang Penilai Publik.

Musyawarah Penetapan Harga
Musyawarah penetapan harga akan menjadi salah satu tahapan yang wajib dilakukan oleh pemerintah dalam menentukan ganti rugi dengan menggunakan data hasil penilaian yang telah dibuat oleh Penila Publik.


Lalu akan timbul pertanyaan bagaimana tata cara musyawarahnya, yaitu apakah pemerintah akan memanggil dan berhadapan dengan orang per orang/pemilik tanah & bangunan yang ada secara satu persatu ?

Menurut hemat kami, pada umumnya pengadaan tanah untuk kepentingan umum akan melibatkan banyak pemilik, baik perorangan maupun badan hukum. Bila prosesnya dilakukan satu per satu tentu akan memakan banyak waktu dan biaya sehingga bertentangan dengan prinsip percepatan pembangunan. Jadi musyawarah dianggap telah terjadi apabila pemerintah telah memanggil dan mengumpulkan para pemilik tanah dalam suatu pertemuan, kemudian pemerintah memberitahukan secara langsung jumlah nilai ganti rugi sesuai data penilaian harga dari Penilai Publik kepada setiap pemilik yang hadir. Apabila sebagian besar para pemilik tanah yang ada menyatakan menerima harga tanah dan bangunan yang ditawarkan pemerintah, maka musyawarah dianggap telah berhasil [hal ini dapat dijumpai pada salah satu putusan majelis hakim tingkat Kasasi yang menjatuhkan putusan pada kasus tuntutan ganti rugi pengadaan tanah, data ada pada Kantor Advokat kami]. 

Apa yang dapat dilakukan apabila terdapat salah satu pemilik tanah yang merasa keberatan dengan nilai ganti rugi tersebut? Berdasarkan Perma No 3 Tahun 2016 maka pemilik tanah dapat mengajukan keberatan kepada Pengadilan Negeri setempat paling lama 14 hari setelah musyawarah tersebut.

Ganti Untung
Perihal pertanyaan apakah pemilik tanah/bangunan yang terkena proyek kepentingan umum akan menerima ganti untung, kami tidak dapat menjawab secara pasti, namun bisa saja memperoleh harga tanah/bangunan yang nilainya lebih tinggi karena Penilai Publik selain memberi menilai/harga fisik tanah & bangunan sesuai harga pasar, juga memperhitungkan komponen lain seperti: 
  • Lokasi tanah, akan berbeda harganya antara tanah kosong, tanah pertapakan rumah, dan tanah yang bernilai komersil tinggi;
  • Kerugian emosional (solatium) yang dihitung berdasarkan lama waktu menempati rumah tempat tinggal;
  • Kerugian bisnis apabila tanah & bangunan tersebut selama ini dipergunakan sebagai tempat usaha;
  • Biaya transaksi, adalah perhitungan kerugian yang dihitung dan diberikan kepada pemilik ketika nanti membeli kembali tanah & bangunan ditempat lain, biasanya dihitung biaya notaris & pajak;
  • Biaya kompensasi masa tunggu, adalah biaya yang dihitung sejak kesepakatan harga ganti rugi terjadi sampai dengan pelaksanaan pembayaran. Biasanya akan dihitung serendahnya seperti bunga bank; 

  • [untuk mengetahui detil standard penilaian yang digunakan oleh Penilai Publik, silahkan hubungi Kantor Advokat kami]



Pernyataan Penyangkalan: Tulisan ini merupakan opini pribadi kami, tidak bermaksud memberikan justifikasi kepada pihak manapun. Setiap penggunaan informasi dalam tulisan ini untuk kepentingan tertentu maka bukan menjadi tanggung jawab kami. Apabila anda ingin mendapatkan perlindungan hukum atas persoalan yang sedang anda hadapi, silahkan hubungi Advokat pada kantor kami atau Advokat kepercayaan anda. Terima kasih.